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策劃書的寫作及策劃案
第一部分: 活動策劃案書的寫作
活動策劃方案是公司或企業在短期內提高銷售額，提高市場占有
率的有效行為，如果是一份創意突出，而且具有良好的可執行性和可
操作性的活動策劃案，無論對于企業的知名度，還是對于品牌的美譽
度，都將起到積極的提高作用。
活動策劃案是相對于市場策劃案而言的，嚴格地說它是從屬與市
場策劃案的，他們是互相聯系，相輔相成的。它們都從屬與企業的整
體市場營銷思想和模式，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動策
劃案才是具有整體性和延續性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受
眾群體一個同意的品牌文化內涵，而活動策劃案也只有遵從整體市場
策劃案的思路，才能夠使企業保持穩定的市場銷售額。
活動策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產品說明
會（發布會）、節日促銷、新聞事件行銷等，而對于上述的任何一種
方案，針對于不同的企業情況和市場分析，都可以衍變出無數的形式。
活動策劃往往對于新產品上市、產品終端鋪貨和產品轉型具有直接的
效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。
對于一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業內朋友來說，可能他
們在書寫活動策劃案的時候往往很難達到預期的效果，甚至是一些從
事多年策劃的廣告人，有時候也難免犯錯，那么，怎么樣才能寫出一

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份理想的活動策劃案呢？我覺得需要注意以下幾點：
1. 主題要單一，繼承總的營銷思想
在策劃活動的時候，首先要根據企業本身的實際問題（包括企業
活動的時間、地點、預期投入的費用等）和市場分析的情況（包括競
爭對手當前的廣告行為分析、目標消費群體分析、消費者心理分析、
產品特點分析、等）做出準確的判斷，并且在進行SWOT分析之后，
揚長避短地提取當前最重要的，也是當前最值得推廣的一個主題，而
且也只能是一個主題。在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一
個最重要的信息傳達給目標消費群體，正所謂“有所為，有所不為”，
這樣才能把最想傳達的信息最充分地傳達給目標消費群體，才能引起
受眾群關注，并且比較容易地記住你所要表達的信息。
2. 直接地說明利益點
在確定了唯一的主題之后，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳
達的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買
沖動，為什么呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關系的利益
點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是
優惠促銷，就應該直接告訴消費者你的優惠額數量，而如果是產品說
明，就應該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標消費者在
接觸了直接的利益信息之后引起購買沖動，從而形成購買。

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3. 活動要圍繞主題進行并盡量精簡
很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執行很多的活動，認為
只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容
易造成主次不分。很多市場活動搞得很活躍，也有很多人參加，似乎
反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當中，有多少人是企業的目
標消費群體，而且即使是目標消費群體，他們在參加完活動之后是否
紛紛購買產品？目前一些策劃者經常抱怨的一個問題就是圍觀者的
參與道德問題，很多人經常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發放
的禮品就走了。其實這里的問題就在于活動的內容和主題不符合，所
以很難達到預期效果，在目前的市場策劃活動中，有一些活動既熱鬧，
同時又能達到良好的效果，就是因為活動都是僅僅圍繞主題進行的。
其二，提高活動成本，執行不力。在一次策劃中，如果加入了太多活
動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導致活動成本的增加，
而且還有一個問題就是容易導致操作人員執行不力，最終導致案子的
失敗。
4. 具有良好的可執行性
一個合適的產品，一則良好的創意策劃，再加上一支良好的執行
隊伍，才是成功的市場活動。而執行是否能成功，最直接和最根本地
放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有良好的執行性，除了需要
進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。活動的時間和
方式必須考慮執行地點和執行人員的情況進行仔細分析，在具體安排

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上應該盡量周全，另外，還應該考慮外部環境{如天氣、民俗}的影響。
5. 變換寫作風格
一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一
套經驗，當然這種經驗也表現在策劃書的寫作形式上，所以每個人的
策劃書可能都會有自己的模式。但是往往是這樣的模式會限制了策劃
者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。而在策劃書的
內容上也同樣應該變換寫作風格，因為如果同一個客戶三番五次地看
到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產生一種不信任的態
度，而這種首因效應有可能影響了創意的表現。
6． 切忌主觀言論
在進行活動策劃的前期，市場分析和調查是十分必要的，只有通
過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業或者產品面對
的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策
劃者是不可能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書的協作過程中，也
應該避免主觀想法，也切忌出現主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實
施，任何結果都可能出現，策劃者的主觀臆斷將直接導致執行者對事
件和形式的產生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字
眼，會覺得整個策劃案都沒有經過實在的市場分析，只是主觀臆斷的
結果。
最后，一次促銷不可能達到巨大的效果，也不能因此就建立起名

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牌，所以千萬別想通過一次活動解決所有的問題，一次活動只能主要
解決一個問題，在品牌的建設和商品的銷售上，只有堅持正確的營銷
思想，并且在此思想下在適當的時間和適當的地點進行適當的促銷活
動，才能使企業更快更好地繼續發展下去。
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第二部分: 房地產類策劃實例剖析，僅供參考。
XX 花園市場研究報告提綱
一、 概論
1.1 序言
1.2 研究目的
1.3 研究方法
l 詳盡的資料搜集及分析工作
l 入戶問卷調查
l 現場訪問
1.4 主要結論和建議
二、 廣州市住宅市場概況
摘要：廣州市區域概況
1、 總面積、市區面積、占全市面積 %
2、 家庭總戶數、戶均人口
3、 近年經濟發展趨勢、生活水平、購買力水平概括
4、 近年廣州住宅市場的發展特點、成交市場的具體特點
2.1 廣州經濟發展概況
2.11 經濟發展速度（GDP 分析、第三產業分析）
2.12 金融業與房地產消費市場

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2.13 居民生活水平與住宅消費
2.2 廣州住宅市場特點
住宅成交量、付款方式、買家特點分析
2.3 廣州住宅市場的發展趨勢
2.31 政府政策
2.32 金融上消費貸款額
2.33 廣州住宅發展趨勢
2.34 阻力因素
三、 項目區域市場概況
3.1 整體供應與成交分析
3.11 市場發展概述--海珠區住宅供應與成交情況
3.12 市場交投活躍原因
3.13 規模效應及價格檔次
3.2 市場活躍區域
3.21 市場活躍區域的分布及特點
3.22 活躍區域的價格走勢及檔次變化

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3.3 多層、高層市場特點
3.31 多層住宅近年供應、成交特點
3.32 高層住宅近年成交增長與供應情況
3.33 多層住宅與高層住宅的供應與成交比較
3.4 成交主要特點
3.4.1 成交價格密集區域
3.4.2 買家分析
l 私人購買VS集團購買
l 本地人買家VS 外地人買家
l 本市買家：海珠區VS其他舊城區
l 成交單元面積
l 買家年齡
l 成交總額，買家承受能力
四、 項目區位特性分析
摘要--1、項目地塊在城市發展中的地位
A、項目地塊位置分析
B、 未來城市的主要發展方向及本項目地塊地位分析
2、樹木地塊所屬區域特點
A、 區域人口分析

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B、 區域基礎設施及交通條件分析
C、 區域新發展區分析
D、 區域住宅開發的特點分析
3、項目地塊的地點特征
A、 項目地點及周邊社區、生活配套分析
B、 項目地塊周邊交通條件分析
C、 項目周邊區域開發分析
D、 項目地塊的開發條件及開發特點
4、項目地塊的用地特征
A、 項目地塊用地規模
B、 項目地塊用地形狀
C、 項目地塊綠化基礎分析
D、 項目地塊內高差分析
E、 項目地塊道路、用水、用電基礎分析
4.1 項目地塊在城市發展中的地位
4.1.1 項目地塊于城市中的區位分析
4.1.2 未來城市的主要發展方向
4.1.3 城市的具體發展過程對項目發展的影響
4.2 項目地塊所屬區域的特征
4.2.1 項目區域的人口狀況

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（常住人口、占市區常住總人口%，常住家庭戶數、戶均人口、新增
家庭戶數、項目
地塊附近居住的常住人口、家庭戶數）
4.2.2 項目區域城市發展概況
（城市功能發展情況、基礎設施和生活配套設施情況分析、交通條件
等城市建設發展
情況）
4.2.3 區域內競爭性地區的發展條件比較
（位置、用地規模、規劃人口、規劃發展目標、交通條件、建設情況
等條件比較）
4.3 項目地塊的地點特征
（位置、周邊基本居民生活服務設施配套、公交、道路規劃情況）
4.4 項目地塊的用地特征
4.4.1 項目地塊規模
4.4.2 項目地塊用地形狀分析
4.4.3 項目地塊綠化基礎
4.4.4 需地塊高差分析
4.4.5 項目用地現有污染情況
4.4.6 項目地塊道路、用水、用電基礎

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項目附近競爭性住宅看法物業發展狀況
概要：
a. 項目附近同類樓盤開發小區數量、樓盤檔次、總建面積、住宅單
元總量、現有供應量
分析；
b. 同類樓盤特點；
c. 預計未來無年區域住宅供應總量、單元套數、已開發物業的后續
供應量；
d. 周邊主要競爭對手占地面積、總建面積、住宅面積、套數；
e. 區域同類樓盤現實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；
f. 區域同類樓盤現時價格幅度
g. 未來的住宅供應量增幅、市場承接力、競爭情況；
5.1 項目附近同類樓盤開發物業供應情況
調查范圍：
樓盤規模：
調查時間：
5.1.1 已開發樓盤供應狀況
5.1.2 項目周邊地塊的開發動態及未來供應量分析
5.2 項目附近同類樓盤開發狀況
5.2.1 售價與銷售率分析

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（附近樓盤推出銷售狀況及原因分析
5.2.2 銷售與賣點
5.3 項目附近同類樓盤戶型面積分析
5.4 項目附近同類樓盤規劃設計及建筑設計特點
5.5 小結
五、 市場調研結論及發展建議
6.1 市場調研結論
（住宅市場環境、區域供求及吸納特點、項目競爭優劣分析）